各區人民政府，市政府直屬各單位：

　　城鎮老舊小區改造是貫徹以人民為中心的發展思想的具體舉措，是基本的民生保障工程和事關全局的發展工程，也是深入貫徹新發展理念和促進高質量發展的有效手段。為進一步完善我市城鎮老舊小區改造工作機制，做好改造工作，推動惠民生擴內需，切實提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于印發〈關于推動城鄉建設綠色發展的意見〉的通知》（中辦發〔2021〕37號）、《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）、《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）等文件規定，經市政府同意，結合我市實際制定本實施意見。

　　一、總體要求

　　（一）指導思想。

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹黨的二十大精神和中央城市工作會議精神，落實黨中央、國務院和省委、省政府關于城鎮老舊小區改造的一系列決策部署，踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，認識、尊重和順應城市發展規律，堅持以人為本、科學發展、改革創新、依法治市，轉變城市發展方式，完善城市治理體系，提高城市治理能力，助力打造宜居、樞紐、韌性、智慧城市。立足新發展階段、貫徹新發展理念、構建新發展格局，落實碳達峰、碳中和目標任務，促進城市綠色發展，完善城鎮老舊小區各類配套設施，補齊短板、優化功能、提升環境，解決好群眾最關心最直接最現實的問題，不斷提升城市環境質量、人民生活質量、城市競爭力，努力把城鎮老舊小區打造成居住舒適、生活便利、環境優美、安全和諧的綠色宜居社區，進一步打造民生幸福標桿。

　　（二）基本原則。

　　政府統籌，多方參與。堅持政府引導與居民自愿相結合，完善群眾參與機制，激發居民主動性、積極性，堅持市級統籌與屬地負責相結合，明確市級推動、區級組織、街道實施的責任分工，因地制宜、一區一策，鼓勵社會資本、社會力量參與改造運營，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

　　保護優先，歷史傳承。堅持做好歷史文化遺跡、歷史風貌區、歷史建筑、古樹名木等保護修繕與活化利用工作，在改善居住條件、提升環境品質的同時，展現城市特色，傳承歷史文脈。

　　區域統籌，有機更新。堅持“留改拆”有機結合，以保留改造提升為主，統籌做好區域規劃、空間優化、功能轉化等工作，堅持整體與局部相協調，統籌規劃、建設、管理三大環節，在片區、社區及有條件的小區實施“微改造”和“混合改造”，完善社區公共配套設施和服務設施。

　　試點先行，壓茬推進。堅持先易后難，能夠馬上解決的問題立即解決，復雜問題或難點問題明確近期、中期和遠期目標，分階段解決。堅持重點突破、以點帶面，從局部到整體逐步推進。

　　黨建引領，建管并重。堅持黨建引領與群眾共建共治共享相結合，將基層黨組織建設與社區治理能力建設融入改造過程，持續完善物業管理模式、管理規約、居民議事規則等，構建長效管理機制，促進基層治理模式創新，實現一次改造、長期保持。

　　（三）工作目標。

　　2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制，建立完善類、提升類改造長效機制。到“十四五”期末，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區基礎類改造，選擇具備條件的小區、社區、片區開展完善類、提升類改造，加快推動實現“住有宜居”。

　　二、明確改造范圍及內容

　　（一）明晰改造工作范圍。

　　“十四五”期間，本市城鎮老舊小區改造工作范圍主要包括：2000年底前建成，使用功能不完善、配套設施不健全、群眾改造意愿迫切的城鎮老舊小區（含單棟住宅樓）。符合要求的國有企事業單位自建或混建、軍隊所屬城鎮老舊小區，按照屬地原則納入改造范圍。同時，各區可結合實際情況將2005年底前建成的城鎮老舊小區納入改造范圍。已納入拆除重建類城市更新項目拆除范圍的、已納入土地整備實施項目的不得納入城鎮老舊小區改造范圍。

　　（二）合理確定改造內容。

　　城鎮老舊小區改造屬于綜合整治類城市更新范疇，在依法依規且保持小區用地現狀建設格局基本不變的前提下，以局部拆建、加建、改建、翻建等“微改造”和“混合改造”模式進行改造。改造內容可分為三類，即基礎類、完善類、提升類。基礎類要發揮財政資金的主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。

　　1．基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，市政配套基礎設施改造提升包括小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。改造提升時應充分滿足綠色、節能、低碳等理念。

　　2．完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯、探索實施城市第六立面提升、建筑屋面平改坡等。其中，環境及配套設施改造建設包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、兒童友好設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、文化休閑設施、體育健身設施、步行慢道、物業用房等配套設施。

　　3．提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質，立足小區及周邊實際條件積極推進的改造內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

　　三、健全組織實施機制

　　（一）建立健全統籌協調機制。

　　1．構建工作管理架構。按照市政府牽頭統籌、區政府具體落實的工作機制，各區政府（大鵬新區管委會）應參照市城鎮老舊小區改造工作領導小組（以下簡稱市領導小組）的架構，成立轄區城鎮老舊小區改造工作領導小組，深汕特別合作區管委會可參照成立轄區城鎮老舊小區改造工作領導小組（以下簡稱轄區領導小組）。各區政府（含大鵬新區管委會、深汕特別合作區管委會，下同）應保障轄區領導小組日常工作經費，構建形成轄區住建部門統籌、各街道辦事處組織實施、各有關部門密切配合的工作機制，共同解決重點難點問題，推動改造項目順利實施。

　　2．調查摸清改造底數。各區應統籌街道辦事處持續、動態開展城鎮老舊小區改造調查摸底工作，掌握現狀問題，摸清改造需求和重點。根據規劃和小區現狀，結合居民意愿、改造需求、地區發展需要等，評估按需改造后的影響。在此基礎上，結合本區財政承受能力，形成項目儲備庫。各街道辦事處優先對居民改造意愿強、參與積極性高、有出資意愿、提前建立后續管養基金的小區實施改造。

　　3．科學編制規劃計劃。各區應結合前期摸底情況和項目儲備庫，編制本轄區城鎮老舊小區改造三年規劃（2023－2025年），確定轄區城鎮老舊小區改造的總體目標、發展方向。各區應結合居民改造意愿，每年向市領導小組辦公室申報本轄區下一年度城鎮老舊小區改造需求，并由市領導小組組織審查，確定各轄區下一年度項目安排和資金預算，編制改造計劃，報市政府審定后，由市領導小組發文明確。

　　（二）完善明晰項目實施流程。

　　1．實行初步方案公示。各街道辦事處應委托設計咨詢單位結合專項工程實施需求、居民改造需求和小區長效管理需求，對納入計劃的項目編制初步改造方案，并由所在街道在項目范圍內對初步改造方案組織廣泛公示。鼓勵各區邀請顧問單位進社區參與改造和方案評審，從設計源頭提升項目品質。

　　2．開展聯合快速審批。結合我市工程審批制度改革，建立城鎮老舊小區改造方案聯合審查和快速審批機制。各審批部門應進一步精簡手續和材料，明確辦理時限，實現改造項目申報常態化。

　　3．健全項目管理機制。各區落實主體責任，統籌制定轄區項目管理機制、滾動更新項目儲備庫，提前謀劃、靠前部署。明確項目實施主體，鼓勵采用EPC（工程總承包）、企業代建、BOT（建設－經營－轉讓）、轄區政府相關部門作為項目業主等多種模式，保障項目有序實施。

　　4．專營單位參與改造。電力、供水、排水、燃氣、通信、廣電等專營單位，要積極支持和配合有關部門，優先按照相關標準和規定，做好城鎮老舊小區相關設施改造和養護。綜合考慮地下管線布埋，明確專業管線改造工程標準、資金來源、施工組織及改造完成后的維修、養護責任等，充分結合新技術、新科技、新材料，減少施工時間、延長基礎設施使用年限。加強涉企收費檢查，禁止收取不合理費用。

　　5．強化項目過程監督。項目實施主體要嚴格按照相關法律法規和規范標準做好申報并組織實施。轄區住建部門及街道辦事處應根據城鎮老舊小區改造工作的特點，對工程全過程進行監管。發揮社會監督力量，鼓勵具有技術特長的居民參與工程監督，鼓勵引入第三方機構提供全過程技術咨詢服務。

　　6．實施推進聯合驗收。城鎮老舊小區改造項目應按照相關規定組織驗收，如涉及多個行政驗收部門的，應按規定實施現場聯合驗收，聯合驗收工作可邀請社區工作站（居民委員會）、居民代表參與。

　　（三）完善后續長效管理機制。

　　1．創新小區治理模式。各街道辦事處應加強黨建引領，結合改造工作，同步建立健全“基層黨組織領導，社區工作站（居民委員會）配合，業主委員會、物業服務企業等參與”的聯席會議機制，引導居民協商確定改造過程重大事宜及改造后小區的管理模式、管理規約及業主議事規則，共同維護改造成果，并結合消防、治安及公共衛生事件等需要，加強城鎮老舊小區改造的后續長效管理。

　　2．明確管養維護責任。對于加裝電梯、增設立體停車庫及新建其他服務設施的小區，各街道辦事處應督促相關業主依法建立并落實有關設施的維護保養和定期檢查制度。優先委托小區物業管理單位開展有關維護保養和定期檢查，保障后續運行安全，可通過設施附帶的新增收益、業主自籌等途徑解決維護保養費用問題。無物業管理的小區，可探索委托其他具備相應能力的單位作為管家，落實維護保養和定期檢查制度。搭建智慧物業管理服務平臺，加強社區智慧化建設管理，為群眾提供便捷服務。

　　3．拓寬公共收益渠道。各街道辦事處應結合實際，整合城鎮老舊小區內及周邊存量閑置房屋等空間資源，利用經過改造治理的房屋及架空層等空間，完善小區配套服務，發展新型社區服務業態，新增服務設施帶來的收益應用于社區小區運維。

　　四、構建資金共擔機制

　　（一）分類明確政府出資方式。

　　1．財政支出參與改造。對水、電、氣、通信等專營領域基礎類改造內容，由專營單位組織實施，改造后專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專營單位，由其負責后續維護管理。其他基礎類改造，主要由各區政府投資并組織實施。完善類、提升類改造，應充分發揮政府資金的引導作用，有效吸引社會資本參與，落實居民合理出資。對國有產權小區進行改造的，鼓勵原產權單位和管理單位共同出資或管理單位單獨出資參與改造。

　　2．落實獎勵補貼支持。加大財政支持力度，市、區財政均實施政策性補貼，市、區財政要按照事權劃分保障資金。對社會資本投入且改造后達到一定標準條件的完善類、提升類改造項目，按照2萬元/戶的標準補貼，專款專用于該改造項目，市、區財政各承擔50%（加裝電梯等已明確補貼標準和方式的，按照有關規定執行）。對區財政投資且改造后達到一定標準條件的項目，市財政按照區財政投資的50%予以獎勵。上述有關獎勵補貼申領條件另行制定。

　　3．善用上級資金補助。鼓勵各區積極申請中央財政補助、中央預算內投資、省級資金補助和發行地方政府專項債券籌集改造資金，提前部署，做好準備，在規定時限內做好申報，并嚴格落實資金投向和使用要求，加強資金使用審計監督力度。

　　（二）推動社會資本參與投資。

　　1．建管一體項目自平衡。各街道辦事處可結合小區業主意愿，通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，引入市場化管理平臺加快推進，實現改造項目建管一體化。在居民同意開發運營機制、土地使用權屬、利益分配方案的前提下，允許將建筑增量用于經營。探索采用合同能源管理模式對城鎮老舊小區實行綠色節能改造。

　　2．統籌聯動區域大平衡。鼓勵各區采用項目組合實施、聯動改造、異地平衡的方式，統籌城中村綜合整治、拆除重建類城市更新和城鎮老舊小區改造同步實施，統一引入社會資本作為實施主體，加強服務設施、公共空間共建共享。

　　（三）合理落實居民出資責任。

　　1．合理出資改造公共區域。按照“誰受益、誰出資”的原則，引導居民從“要我改”轉變為“我要改”，通過直接出資、使用住房公積金、使用物業專項維修資金、捐資捐物、投工投勞等方式出資出力參與公共區域的改造修繕。

　　2．鼓勵出資提升專有部位。鼓勵居民結合公共區域改造出資同步進行戶內改造、裝飾裝修及家電更新，加快實現戶內空間布局合理化、家居產品智能化，進一步提高生活質量，社會資本可結合居民意愿介入參與。

　　五、落實配套支持政策

　　（一）健全完善規劃政策。

　　1．片區聯動綜合改造。綜合考量片區、社區、小區基礎配套情況，推進距離近、但分屬不同管理主體的城鎮老舊小區進行聯動改造，強化片區內零星閑散土地資源和地下空間的利用，合理使用小區架空層等現有空間資源，做好公共配套和相關基礎設施配建，實現片區服務設施、公共空間等共建共享。在符合區域發展導向的前提下，按照區域評估情況，在滿足服務配套和城市安全要求、落實公共要素和全生命周期管理的基礎上，允許對用地、建筑容量及建筑高度進行適度調整，在日照、間距、退讓等技術規范及控制指標上適度放寬。

　　2．統籌利用存量資源。探索在小區、社區、片區內征收拆除部分建筑或設施，利用新增用地空間，直接增設公共服務設施。對部分低利用率的既有公共服務設施和危險房屋，可以拆除重建。其中，既有公共服務設施可結合片區需求重新核定建設規模；危險房屋在滿足回遷的基礎上，底層可增加公共服務用房，改造后的建筑底層為非居住用途的，計算建筑間距時可將底層高度扣除，原則上拆建比不宜大于2。

　　（二）健全完善土地政策。

　　1．挖掘土地資源潛力。出臺支持片區統籌改造或跨片區組合改造、低效用地再開發項目統籌謀劃、城鎮老舊小區內空間和周邊零星碎片化土地資源等相應的土地出讓支持政策。在確保安全且征得居民同意的前提下，用于改善原住戶居住條件、完善公益性配套設施的建筑增量，免予辦理用地手續，不再增收土地價款。

　　2．新增設施權屬分配。鼓勵利用存量房屋或通過拆除違建、私房置換、加建裝配式臨時建筑等方式增建急需的公共服務設施。小區內新建、改擴建公共服務和社會服務設施，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法，引導居民等相關權利主體協商投資受益分配、設施使用情況及經營年限等內容。僅增加樓梯、電梯、連廊、配電房等輔助性公用設施的面積，不作為后續拆除重建類城市更新等工作的補償面積。

　　（三）明確改造建設標準。

　　出臺改造技術指引。結合綠色、智慧、節能、低碳等理念，因地制宜制定出臺改造技術指引，落實市委、市政府關于碳達峰、碳中和的重要部署。鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿足安全需要，在城鎮老舊小區改造中探索應用新技術、新產品、新方法。改造后的綠化率、機動車停車位數量、既有民防工程防護能力，原則上不得低于原有水平。

　　（四）落實稅費減免政策。

　　1．抵扣專營單位稅費。專營單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產改造所發生的費用，符合條件的，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業所得稅前扣除；所發生的維護管理費用，可按規定計入企業當期費用稅前扣除。

　　2．支持公共服務產業。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務的機構，提供養老、托育、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務的房產、土地，可按現行規定免征契稅、房產稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動產登記費等。

　　（五）探索創新金融政策。

　　1．獲取多元融資支持。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務。鼓勵商業銀行加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。支持商業銀行等機構創新金融產品，改善金融服務，為改造項目及居民戶內改造提供融資支持。

　　2．探索成立專項基金。探索政府指導，試點建立專項基金，將維修資金的收益、部分改造后的增量收益、片區城市服務收入、改造后受益主體（居民）出資及資本市場資金等納入，可由出資主體或具備能力的企業進行管理，長期存續，推動城鎮老舊小區改造工作。

　　六、強化組織保障

　　（一）建立考核督辦機制。各區應當加強組織協調，明確項目實施進度，督促項目按時開工。市領導小組辦公室（市住房建設局）委托專業機構對改造工程成效和長效管理機制執行情況進行綜合評估，建立評估狀況與各級財政獎補掛鉤的激勵機制，倒逼落實后續長效管理，并對各區、各有關部門的改造工作進行督辦。

　　（二）落實屬地管理責任。各區要落實主體責任，健全工作機制，調動各方資源抓好組織實施，落實好各項配套支持政策，打造轄區示范項目、亮點項目、網紅打卡點。各區住建部門負責統籌指導轄區城鎮老舊小區改造工作，區級相關職能部門要主動服務、優化程序，為改造提供高效的行政服務環境。各街道辦事處要提高政治站位，落實屬地管理責任，具體做好城鎮老舊小區改造相關工作，如期完成工作任務，實現工作目標。

　　（三）加強輿論宣傳引導。各區、各有關部門要加強新聞宣傳，向市民群眾普及習近平總書記“防止盲目的大拆大建，要切實傳承好歷史文脈”指示精神，營造“共商共建共治共享”的社會氛圍。完善信息公開制度，讓市民群眾及時了解有關法規政策和工作進展。尊重市民群眾的選擇權、參與權、知情權和監督權，依托基層溝通協商平臺，及時回應群眾關切。

　　深圳市人民政府辦公廳

　　2022年12月23日